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不動産(建物)売買の手付解約における「履行の着手」とはいつなのか(結論:材料購入時・工事開始時・登記完了時)

民事事件 法律問題

不動産売買では,一般的に「手付」を交付することが行われています。
民法では,以下のように「手付」を規定しています。

(手付)
第五百五十七条  買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
2  第五百四十五条第三項の規定は、前項の場合には、適用しない。

ここでは,「履行の着手」があるまでは手付けの放棄か倍返しで理由がなんであろうと解約できることを規定しています。

では,不動産売買における「履行の着手」とはいつをいうのでしょうか。

まず「履行の着手」とは,「債務の内容たる給付の実行に着手すること,すなわち,客観的に外部から認識しうるような形で履行行為の一部をなし又は履行の提供をするために欠くことをできない前提行為をした場合を指す」(最大判昭40.11.24民集19巻8号2019頁)と定義されています。

もう少し簡単にいうと,単なる準備行為にとどまらず,買主のために,特定の売買の目的物の調達行為に当たる行為を「履行の着手」といいます(基本法コンメンタール債権各論Ⅰ 95頁)。

では,不動産売買の場合,なにをもって「履行の着手」というのでしょうか。

これはなかなかやっかいで,場合分けが必要でしょう。

1.まず,建て売りのような,既に建物が完成している場合で,その建物に変更がされていない場合。

この場合は,買主のために工事をしたり,材料を買うことはありません。そのため,登記の変更が「履行の着手」にあたると考えられます。

2.完全な注文住宅の場合。

この場合は,売主が注文住宅のための材料を購入した時点で,「履行の着手」があったといえるでしょう。その注文のためにしか使えない材料を購入してしまえば,売主は調達行為をしたといえます。

3.マンション等で建て売りだが,買主のため内装を変更できる場合。

この場合は,内装がオプションとして示されていて,材料を売主が買ったとしても他の物件に使用できる場合は,実際に内装工事を始めた時点が「履行の着手」にあたると思われます。なぜなら,材料を他の物件に使えるのであれば,注文した部屋そのもののために発注したとまではいえないからです。

ただ,3の場合が相当数あると思われますが,内容によって「履行の着手」の時点をいつととらえるかは,難しい問題だと思われます。

ある程度場合分けはできますが,「履行の着手」がいつなのかは,その契約内容によってかわってくることが十分あります。

解約を考えた場合は,できるだけ早めに専門家に相談されたほうがよいでしょう。